トラブルＱ＆Ａ　｜　税務無料相談　～　社団法人　全国賃貸住宅経営協会

1. 賃貸トラブル
	・家賃滞納・立ち退き問題・借地借家法・敷金トラブル
2. 土地建物に関する税務
	・税務・各種税務
3. 相続
4. 不動産の売買･交換
5. 有効活用＋資金調達＋欠陥住宅＋建物管理
6. 空室対策（空室問題）
7. 土地境界
8. 貸地対策（貸地問題）
9. 生命保険
10.損害保険
11.その他ライフプラン

２．土地建物に関する税務

	相続税

	【相続税の求め方】

	1．	相続財産－（相続債務＋葬式費用）＋３年以内の贈与財産＝　課税価格の合計額
	2．	課税価格の合計額－基礎控除額＝課税遺産総額
	3．	課税遺産総額→法定相続人の法定相続分に応じた各人の取得金額×各々の税率＝相続税総額
	4．	相続税総額×按分計算（実際の課税価格に応じて按分）＝各人の税額
	5．	各人の税額－各種の税額控除＝各人の納付税額

	【相続財産の評価】

	1．	土地
		A．	宅地
			a．	自用地… 市街地の宅地については路線価方式。その他の宅地については倍率方式
			b．	借地権…自用地の価額に借地権割合を掛ける
			c．	定期借地権… 相続開始時において借地権者に帰属する経済的利益及び存続期間を基に計算
			d．	貸宅地…自用地の価額から借地権又は定期借地権の価額を差し引く
			e．	貸家建付地… 自用地の価額から借家人の有する敷地の権利の価額を差し引く

	2．	家屋
		A．	自用家屋…固定資産税評価額に一定倍率を掛ける
		B．	貸家…自用家屋の価額から借家権の価額を差し引く

	3．	株式
		A．	上場株式… 相続開始日の終値、相続開始日の月中、前月中、前々月中の平均株価のうち最も低い価額
		B．	取引相場のない株式… 会社の規模、株主の様態、資産の構成割合に応じ、類似業種比準方式、純資産価額方式、配当還元方式で評価

	4．	預貯金相続開始日の預入残高とその日までの経過利子の合計額

	5．	家庭用財産その財産をその状態で買うとした場合の価額

	6．	書画・骨董品等類似品の売買実例額や専門家の意見を参考に評価

	7．	電話加入権相続開始日の取引価額や標準価額

	【葬式費用に該当しないもの】

	1．	香典返礼費用
	2．	墓碑及び墓地の買入費、墓地の借入料
	3．	法要に関する費用
	4．	医学上又は裁判上の特別の処置に要した費用

	【保険金及び退職金】

	（５００万円×法定相続人の数）が非課税

	【基礎控除額】

	５０００万円＋（１０００万円×法定相続人の数）

【税額控除】

	1．	贈与税額控除
	2．	配偶者の税額軽減	法定相続分相当額（その額より16,000万円が大きいときは16,000万円）まで非課税
	3．	未成年者控除	相続開始日から満２０歳に達するまでの年数１年につき６万円の割合で計算した金額が控除される
	4．	障害者控除	相続開始日から満７０歳に達するまでの年数１年につき、一般障害者は６万円、特別障害者は１２万円の割合で計算した金額が控除される
	5．	相次相続控除	今回の相続開始前１０年以内に相続で財産を取得した場合、一定の金額が控除される
	6．	外国税額控除

	贈与税

	贈与税は個人が贈与によって財産をもらったときにかかる税金で、財産の種類に制限はない。法人から個人に贈与した場合…個人に一時所得として所得税がかかる個人から法人に贈与した場合…その法人に法人税がかかる

	【贈与税の基礎控除】

		年間１１０万円

	【贈与税がかからない財産】

	1．	扶養義務者からの生活費や教育費に充てるための通常必要なもの
	2．	公益事業者が公益事業の用に供することが確実な財産
	3．	心身障害者共済制度に基づく給付金の受給権
	4．	香典、祝い金、見舞金等で社会通念上相当と認められるもの

	【配偶者の特別控除】

	1．	限度額は２０００万円（基礎控除を含むと２１１０万円）
	2．	婚姻期間が２０年以上
	3．	居住用の不動産あるいはこれを取得するための金銭
	4．	以前に配偶者の特別控除を受けていないこと

	【住宅取得資金の贈与を受けた場合の特例】

	1．	父母又は祖父母からの贈与であること
	2．	住宅用家屋の新築又は取得のための金銭の贈与であること
	3．	その年の所得金額が１，２００万円以下であること
	4．	贈与を受ける者とその配偶者が過去５年以内において、住宅用家屋を取得してないこと
	5．	既にこの特例を受けたことがないこと
	6．	床面積が５０m²以上あること

Ｑ＆Ａ

Ｑ：

アパートの収入は残したいのですが、アパートの底地の物納は可能ですか？

Ａ：

国税は、金銭で納付することが原則ですが、申告又は更正・決定により納付することとなった相続税額を延納によっても金銭で納付することを困難とする事由がある場合は、申請により、その納付を困難とする金額を限度として、一定の相続財産をもって、物納することができます。物納に充てることのできる財産が２種類以上ある場合は、次の順位によることとされています。

物納申請財産の種類	順　　位
国債、地方債、不動産、船舶	第１順位
社債、株式（特別の法律により法人の発行する債券及び出資証券を含む）、証券投資、信託又は貸付信託の受益証券	第２順位
動産	第３順位

物納財産は、「国が管理又は処分」をするのに適したものでなければなりません。相続等により取得した財産のほとんどが引き続き相続人の居住又は事業の用に供する土地（底地）又は家屋である場合には、例外的にその底地の物納が認められます。

・

更地評価額　１億円

・

借地権割合　６０％

この収入は残したい。納税も心配だ。
↓
４０，０００千円（１億円×（１－0.6）））
の底地物納が可能です。
故に1,000千円／月の収入は残せます

1．

限度額は２０００万円（基礎控除を含むと２１１０万円）

2．

婚姻期間が２０年以上

3．

居住用の不動産あるいはこれを取得するための金銭

4．

以前に配偶者の特別控除を受けていないこと

	チェックリスト
	□	相続発生時の適正な路線価評価額を知りたい。
	□	相続財産の分割のための時価評価額を知りたい。
	□	現在の資産構成で相続税を納付できるのだろうか。
	□	延納中の相続税の納税資金手当に困っている。
	□	所得税・法人税の滞納があり今後の納税方法をどうすればいいのか。
	□	相続税が発生したが税金の納付方法はどうすればいいのか

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